W 2024 Europejskie Stowarzyszenie Zarz\u0105dzania Funduszami i Aktywami (EFAMA) wyda\u0142o 22 edycj\u0119 raportu na temat stanu europejskiego rynku funduszy inwestycyjnych o nazwie Fact Book. Raport skupia si\u0119 na przedstawieniu rynku europejskiego na tle innych rynk\u00f3w \u015bwiatowych oraz dokonuje analizy poszczeg\u00f3lnych rynk\u00f3w europejskich. W tym kontek\u015bcie warte jest spojrzenie na rozw\u00f3j polskiego rynku funduszy inwestycyjnych oraz jego perspektyw na tle rozwini\u0119tych rynk\u00f3w unijnych. Zapraszamy Pa\u0144stwa do lektury tego artyku\u0142u, b\u0119d\u0105cego pr\u00f3b\u0105 analizy mo\u017cliwych kierunk\u00f3w rozwoju rynku funduszy w Polsce, w tym w kontek\u015bcie d\u0142ugo zapowiadanej Ustawy o Sp\u00f3\u0142kach Inwestuj\u0105cych w Najem Nieruchomo\u015bci (SINN).<\/p>\n\n\n\n
Zgodnie z raportem EFAMA \u0142\u0105czna kwota sprzeda\u017cy jednostek uczestnictwa funduszy inwestycyjnych netto w Polsce wynios\u0142a w 2023 r. 7,24 miliard\u00f3w euro (31,35 miliard\u00f3w z\u0142), z czego a\u017c 4,46 miliardy euro (19,31 miliard\u00f3w z\u0142) zosta\u0142y zainwestowane przez klient\u00f3w indywidualnych. Warto\u015b\u0107 aktyw\u00f3w netto polskich alternatywnych funduszy inwestycyjnych (AFI) inwestuj\u0105cych w sektorze private equity w 2023 roku wynosi\u0142a 2 miliardy euro (8,65 miliard\u00f3w z\u0142), AFI inwestuj\u0105ce w nieruchomo\u015bci tylko 0.1 miliarda euro(0,43 miliarda z\u0142), natomiast AFI inwestuj\u0105ce w obligacje to ju\u017c 7.8 miliard\u00f3w euro (33,75 miliard\u00f3w z\u0142).<\/p>\n\n\n\n
Tylko na podstawie tych dw\u00f3ch kategorii danych wida\u0107 potwierdzenie tego co od dawna wiemy o polskim rynku funduszy inwestycyjnych:<\/p>\n\n\n\n
Inwestowanie w fundusze tego typu jest oczywi\u015bcie traktowane jako bezpieczna inwestycja i dystrybutorzy jednostek uczestnictwa oferuj\u0105 te produkty jako substytut lokat, ale \u015brodki pozyskane przez fundusze przede wszystkim s\u0105 przeznaczane na powi\u0119kszanie zad\u0142u\u017cenia Pa\u0144stwa a nie na rozw\u00f3j poszczeg\u00f3lnych sektor\u00f3w gospodarki. Inaczej chocia\u017cby w sytuacji, w kt\u00f3rej inwestycje te przeznaczone by\u0142yby na fundusze akcyjne, private equity, czy te\u017c nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n
W tym kontek\u015bcie szczeg\u00f3lnie wyra\u017any jest ma\u0142y udzia\u0142 polskich funduszy inwestuj\u0105cych na rynku nieruchomo\u015bci. Fundusze inwestuj\u0105ce w nieruchomo\u015bci w Polsce stanowi\u0105 ok 2 promile ca\u0142ego rynku funduszy alternatywnych. Zgodnie z raportem Europejskiego Urz\u0119du Nadzoru Gie\u0142d i Papier\u00f3w Warto\u015bciowych z 2023 r. o AFI w na runku europejskim \u015bredni procent AIF inwestuj\u0105cych w nieruchomo\u015bci wynosi na tle ca\u0142ej Europy 16%. Wynika to przede wszystkim ze wzgl\u0119du na rodzaj aktyw\u00f3w. Fundusze inwestuj\u0105ce w nieruchomo\u015bci to obecnie g\u0142\u00f3wnie fundusze typu zamkni\u0119tego, co w du\u017cej mierze uniemo\u017cliwia udzia\u0142 inwestorom indywidualnym.<\/p>\n\n\n\n
W tym miejscu warto zastanowi\u0107 si\u0119 jak w szybki spos\u00f3b, a jednocze\u015bnie nie rodz\u0105cy ponadstandardowych ryzyk po stronie inwestor\u00f3w, szczeg\u00f3lnie detalicznych wprowadzi\u0107 na rynek fundusze nieruchomo\u015bciowe wzorowane na instytucjach dzia\u0142aj\u0105cych na innych rynkach europejskich.<\/p>\n\n\n\n
Bardzo obiecuj\u0105ca w tym zakresie wydaje si\u0119 by\u0107 zapowiadana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii Ustawa SINN. Jest ona bazowana na wcze\u015bniejszych propozycjach wprowadzenia na polski rynek instytucji REIT. Ustawa wci\u0105\u017c znajduje si\u0119 na etapie konsultacji, a dost\u0119pne s\u0105 jedynie prezentacje przysz\u0142ej ustawy. Do g\u0142\u00f3wnych za\u0142o\u017ce\u0144 Ustawy nale\u017cy umo\u017cliwienie drobnym inwestorom nieposiadaj\u0105cym wystarczaj\u0105cego kapita\u0142u na samodzielny zakup nieruchomo\u015bci inwestowa\u0107 w to aktywo w spos\u00f3b zorganizowany i profesjonalny. SINN ma by\u0107 dedykowanym wehiku\u0142em inwestycyjnym dzia\u0142aj\u0105cym w formie sp\u00f3\u0142ki akcyjnej opodatkowanym w preferencyjny spos\u00f3b z uwzgl\u0119dnieniem specyfiki przedsi\u0119wzi\u0119cia. Alternatywnym pomys\u0142em na przyspieszenie rozwoju tego rynku by\u0142oby stworzenie oddzielnej konstrukcji funduszu nieruchomo\u015bciowego jako wyspecjalizowanego rodzaju funduszu w ramach istniej\u0105cych przepis\u00f3w ustawy o funduszach inwestycyjnych kt\u00f3ra implementowa\u0142aby do\u015bwiadczenia innych kraj\u00f3w Unii Europejskiej takich jak Niemcy lub Czechy, gdzie funkcjonuj\u0105 dost\u0119pne dla inwestor\u00f3w detalicznych otwarte fundusze inwestycyjne w konstrukcji zbli\u017conej do naszych specjalistycznych funduszy inwestycyjnych otwartych mog\u0105ce inwestowa\u0107 w nieruchomo\u015bci. Bardzo ciekawa informacja na temat rynku czeskiego p\u0142ynie z Fact Booka, zgodnie z kt\u00f3rym wielko\u015b\u0107 rynku AFI wynios\u0142a tam w 2023 r. 2,6 miliarda Euro i ca\u0142o\u015b\u0107 zgromadzona jest w\u0142a\u015bnie w funduszach nieruchomo\u015bciowych (prawdopodobnie przy za\u0142o\u017ceniu progu istotno\u015bci na poziomie miliarda euro). Warto przy tym pami\u0119ta\u0107, \u017ce rozw\u00f3j tego rynku w Czechach zosta\u0142 zapocz\u0105tkowany stosunkowo niedawno wraz stopniowym luzowaniem przepis\u00f3w, przede wszystkim wraz z nowelizacj\u0105 ustawy o sp\u00f3\u0142kach i funduszach inwestycyjnych w czerwcu 2017 r. kt\u00f3ra sprawia, \u017ce limity inwestycyjne, kt\u00f3re wymagaj\u0105 dywersyfikacji aktyw\u00f3w funduszy inwestycyjnych, nie maj\u0105 zastosowania do kwalifikowanych funduszy inwestycyjnych. Obecnie w Czechach dost\u0119pne s\u0105 dwie konstrukcje funduszy inwestuj\u0105cych w nieruchomo\u015bci: poprzez (1) fundusz inwestor\u00f3w kwalifikowanych prowadzony w formie AFI; lub (2) specjalistyczny fundusz inwestycyjny otwarty kt\u00f3ry dopuszcza mo\u017cliwo\u015b\u0107 uczestnictwa inwestor\u00f3w indywidualnych. Fundusze otwarte prowadzone s\u0105 w Czechach w formie otwartego funduszu wsp\u00f3lnego inwestowania lub jako SICAV (sp\u00f3\u0142ki inwestycyjne ze zmiennym kapita\u0142em). Obecnie brak w Polsce przepis\u00f3w umo\u017cliwiaj\u0105cych funkcjonowanie takich podmiot\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n
Zgonie z EFAMA rynek AFI inwestuj\u0105cych w nieruchomo\u015bci w Czechach liczy\u0142 w 2019 r. 1,5 miliarda euro, a wi\u0119c ur\u00f3s\u0142 w zaledwie 5 lat o ok. 70%. Wida\u0107 zatem wyra\u017anie, \u017ce odpowiednio dostosowane ustawodawstwo mo\u017ce bardzo skutecznie stymulowa\u0107 rynek w za\u0142o\u017conym kierunku. <\/p>\n\n\n\n
Na ten moment prace nad Ustaw\u0105 SINN znajduj\u0105 si\u0119 wci\u0105\u017c na bardzo wczesnym etapie. W gwoli przypomnienia, u podstaw tworzenia Ustawy SINN oparto konstrukcj\u0119 tej sp\u00f3\u0142ki na nast\u0119puj\u0105cych za\u0142o\u017ceniach:<\/p>\n\n\n\n
Powy\u017cej przedstawione za\u0142o\u017cenia prezentuj\u0105 si\u0119 bardzo obiecuj\u0105co i daj\u0105 du\u017ce nadzieje na osi\u0105gni\u0119cie powodzenia na rynku. Mamy nadziej\u0119, \u017ce prace nad Ustaw\u0105 SINN wkr\u00f3tce przy\u015bpiesz\u0105 i Ustawa trafi do Sejmu. Jednocze\u015bnie widzimy du\u017c\u0105 potrzeb\u0119 zmian w Ustawie o funduszach inwestycyjnych i zarz\u0105dzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi i umo\u017cliwienia otwartym funduszom inwestycyjnym inwestowania w nieruchomo\u015bci. Umo\u017cliwi\u0142oby to nie tylko ogromne o\u017cywienie rynku nieruchomo\u015bci w Polsce, ale stworzy\u0142oby te\u017c mo\u017cliwo\u015b\u0107 nabywania przez polskie podmioty nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re w tym momencie nale\u017c\u0105 do inwestor\u00f3w zagranicznych.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
W 2024 Europejskie Stowarzyszenie Zarz\u0105dzania Funduszami i Aktywami (EFAMA) wyda\u0142o 22 edycj\u0119 raportu na temat stanu europejskiego rynku funduszy inwestycyjnych o nazwie Fact Book. Raport skupia si\u0119 na przedstawieniu rynku europejskiego na tle innych rynk\u00f3w \u015bwiatowych oraz dokonuje analizy poszczeg\u00f3lnych rynk\u00f3w europejskich. W tym kontek\u015bcie warte jest spojrzenie na rozw\u00f3j polskiego rynku funduszy inwestycyjnych oraz …<\/p>\n